Подписка RSS

Узнайте первыми
о новых публикациях!

Подписавшихся уже:

Лже-ипотека

Опубликовано в разделе Заем и долг
Комментариев нет (Прокомментировать)
Брать займы по лже-ипотеке нельзя

В качестве эпиграфа – шутка от КВН: «Только взяв ипотеку, Дима Сидоров понял, что врождённые три почки – это не проблема, а дар божий…»

Но оказывается есть вещь пострашнее ипотеки — назовем ее «лже-ипотека». Суть заключается в том, что заем денег под залог недвижимости оформляется вовсе не договором займа и договором ипотеки, а договором купли-продажи недвижимости от заемщика кредитору, и одновременно заключаемым предварительным договором купли-продажи от кредитора заемщику. При этом в договоре купли-продажи в качестве цены указывается сумма заемных средств, а в предварительном договоре обратного выкупа — сумма займа с начисленными на нее процентами. Практикуют эту схему частные кредиторы (читай — ростовщики), а пользуются ей те заемщики, которым ни один банк не дает обычный ипотечный кредит, а объектом лже-ипотеки чаще всего является жилье.

Рассмотрим, чем же эта схема страшнее обычной ипотеки.

Во-первых, такая «ипотека» заключается на очень короткий срок — в своей практике я встречал максимум 3 года, а обычно – один год. Увы, когда человеку очень нужны деньги, он часто забывает про всякую осторожность, переполняется излишним оптимизмом, и принимает на себя заведомо невыполнимые обязательства. Неслучайно, банки при оценке платежеспособности заемщика руководствуются принципом — ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать половину дохода заемщика. Поэтому, возвратить лже-ипотеку и получить обратно свою недвижимость получается у очень немногих заемщиков.

Во-вторых, размер процентов по лже-ипотеке просто зашкаливает — приходилось встречать даже 1% от суммы займа в день! При этом размер рыночной цены недвижимости кредиторы по лже-ипотеке определяют по максимально пессимистической оценке.

В-третьих, кредитор в нарушение условий предварительного договора может в любой момент продать недвижимость третьему лицу. Конечно, при этом у заемщика возникает право в судебном порядке взыскивать с кредитора причиненные убытки, но если по предварительному договору заемщик кредитору ничего не уплатил, то и существенных убытков у него практически нет. И если цена по предварительному договору обратного выкупа значительно ниже реальной рыночной цены недвижимости, то кредиторы продают даже жилье с проживающими и прописанными в нем заемщиками (и покупатели находятся!). А штрафы по таким предварительным договорам либо отсутствуют либо составляют смешные суммы.

В-четвертых, кредитор может в любой момент выселить по суду заемщика из проданного жилья, если конечно договором купли-продажи или предварительным договором (это встречается) не установлено сохранение за заемщиком на определенный срок права проживания и пользования жильем, являющимся предметом лже-ипотеки. На практике я не встречал ни одного договора купли-продажи, в соответствие с которым за продавцом (т. е. заемщиком) сохранялось право проживания в жилье, в предварительных договорах такое право иногда встречается, и срок права проживания устанавливается равным сроку, в течение которого должен произойти обратный выкуп жилья.

В-пятых, заемщики по лже-ипотеке, как правило, не пользуются услугами юристов, и не знают положений статьи 429 Гражданского кодекса РФ (которые прекрасно известны кредиторам), о том, что если в течение срока действия предварительного договора основной договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне требование о заключении основного договора, действие предварительного договора прекращается автоматически, в силу прямого указания закона. В результате такого не знания, и не выполнения элементарных действий – в течение срока предварительного договора (а не после истечения этого срока!) направление кредитору заказным письмом или телеграммой требования о заключении основного договора, заемщики часто лишают себя права на обратный выкуп своего жилья.

И наконец, в-шестых, попытки в суде оспорить лже-ипотеку, как притворную сделку, увы, обречены на неудачу — судебная практика сложилась так, что добиться этого практически не возможно. Суды, не без оснований, отталкиваются от положений закона: о свободной воле сторон при заключении договора; о том, что не знание законов не является основанием для оспаривания сделки; и исходят из того, что заемщик не был лишен права получить обратно свою недвижимость, исполнив условия предварительного договора и выкупив по установленной цене недвижимость у кредитора.

На основании вышеизложенного вывод можно сделать только один — брать займы по такой «ипотеке» нельзя. Даже в критической по времени ситуации лучше просто продать свое жилье по максимальной рыночной цене со скидкой в 10-15% (тогда продать жилье и получить деньги возможно в течение 1 месяца), и выручить намного больше, чем при лже-ипотеке. Свободные же денежные средства можно положить под проценты в банк, и использовать на аренду жилья с временной регистрацией, если заемщик продает свое единственное жилье. И наконец, если заемщик действительно способен в течение 1-3 лет аккумулировать достаточно средств для возврата займа по лже-ипотеке, то он, и при продав свое жилье, сможет через пару лет приобрести новую недвижимость. Разница в том, что при продаже недвижимости не только решается проблема потенциального заемщика, но и остаются свободные деньги, составляющие выгоду заемщика, тогда как при лже-ипотеке всю эту выгоду получает кредитор.

Текст статьи адвоката, заведующего АК «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Петренко А.Н., подготовленной для очередного номера журнала «Петербургский нотариус»

Источник: http://www.jurinform.ru/


Рекомендуем еще почитать:
Некоторые рекомендации перед сделкой с недвижимостью
Сегодня Вашему вниманию предлагается тема безопасности покупки-продажи недвижимости. В данной статье будут освещены наиболее важные аспекты безопасности проведения сделки. Как найти подходящий вариант? Конечно, можно самостоятельно подобрать варианты необходимого Вам жилья. Но как оценить его недостатки и ...
Подробнее »
Изменения в регистрации прав на недвижимое имущество
С 1 марта 2010 г. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним начал действовать в новой редакции. Его положения значительно упростят процедуру регистрации для заявителей. Рассмотрим наиболее важные нововведения. Документы на регистрацию ...
Подробнее »
Договор о сделке с недвижимостью: нужен ли нотариус?
Законом предусмотрены две формы оформления договоров о сделках с недвижимостью. Первый вариант – оформление договора в нотариальной конторе с последующей регистрацией сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС – прежнее ГБР). Второй, предусмотренный Гражданским Кодексом и Федеральным ...
Подробнее »
Как не остаться без денег и квартиры?
Как передавать деньги – этот вопрос возникает у каждого, кто продает или покупает недвижимость. Каковы особенности передачи денег через депозитарий, как это делается? Покупатели хотят расстаться со своими деньгами только после завершения государственной регистрации сделки. Продавцы ...
Подробнее »
Как оформлять доверенность в сделках с недвижимостью
Продажа квартиры, комнаты, дома, дачи или земельного участка, оформление документов для государственной регистрации – все эти, и многие другие сделки с недвижимостью могут потребовать от вас оформления доверенности. Согласно статье 185 Гражданского Кодекса РФ, «доверенность - ...
Подробнее »
Как купить квартиру
Прочитав эту статью, Вы получите полезную информацию, как самостоятельно, без посредников и лишних трат, приобрести квартиру. Кроме рекомендаций юридического характера, о правоустанавливающих документах на квартиру, мы дадим Вам практические советы, как избежать происков аферистов, как ...
Подробнее »
Проблемы и препятствия при регистрации сделок с недвижимостью
Всем известно, что право собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Но, к сожалению, собрав все необходимые документы и заплатив государственную пошлину, нельзя быть уверенным, что сделку с недвижимым имуществом зарегистрируют. На ...
Подробнее »
Как застраховаться от невозврата денег
Если вы согласились взять в банке кредит для друзей или работодателя, имейте в виду: застраховаться от невозврата денег нельзя. По словам замгендиректора коллекторского агентства АКМ Александра Щербакова, сейчас агентство ведет розыск гражданина, который попросил четырех ...
Подробнее »
Что будет, если не платить кредит, или Деньги банку не вернем
На начало 2016 года долги россиян перед банками составили 10,3 трлн рублей. Это по данным ЦБ. Из них 1,1 трлн, или 11% — просроченная задолженность. За 2015 год число таких кредитов выросло почти на треть. ...
Подробнее »
(См. полную версию сайта)   ДОГОВОРкупли-продажи автомототранспортного средства(прицепа, номерного агрегата) город _______________________200_ г.______________ месяца,________ дня Мы_____________________________проживающий по адресу:________________ ______________________________________________________________(Продавец) и______________________________, проживающий по адресу:________________ _____________________________________________________________(Покупатель) руководствуясь статьями. 153, 154, 158, 160, 161, 420, 422, 424, ...
Подробнее »
Некоторые рекомендации перед сделкой с недвижимостью
Изменения в регистрации прав на недвижимое имущество
Договор о сделке с недвижимостью: нужен ли нотариус?
Как не остаться без денег и квартиры?
Как оформлять доверенность в сделках с недвижимостью
Как купить квартиру
Проблемы и препятствия при регистрации сделок с недвижимостью
Как застраховаться от невозврата денег
Что будет, если не платить кредит, или Деньги
Договор купли-продажи автомототранспортного средства

Оставить комментарий:

* - поля, обязательные для заполнения.

Внимание: все комментарии проходят премодерацию.

Будьте в курсе появления новых материалов! Подпишитесь на RSS!

Подписавшихся уже !