Лже-ипотека

В качестве эпиграфа – шутка от КВН: «Только взяв ипотеку, Дима Сидоров понял, что врождённые три почки – это не проблема, а дар божий…»

Но оказывается есть вещь пострашнее ипотеки — назовем ее «лже-ипотека». Суть заключается в том, что заем денег под залог недвижимости оформляется вовсе не договором займа и договором ипотеки, а договором купли-продажи недвижимости от заемщика кредитору, и одновременно заключаемым предварительным договором купли-продажи от кредитора заемщику. При этом в договоре купли-продажи в качестве цены указывается сумма заемных средств, а в предварительном договоре обратного выкупа — сумма займа с начисленными на нее процентами. Практикуют эту схему частные кредиторы (читай — ростовщики), а пользуются ей те заемщики, которым ни один банк не дает обычный ипотечный кредит, а объектом лже-ипотеки чаще всего является жилье.

Рассмотрим, чем же эта схема страшнее обычной ипотеки.

Во-первых, такая «ипотека» заключается на очень короткий срок — в своей практике я встречал максимум 3 года, а обычно – один год. Увы, когда человеку очень нужны деньги, он часто забывает про всякую осторожность, переполняется излишним оптимизмом, и принимает на себя заведомо невыполнимые обязательства. Неслучайно, банки при оценке платежеспособности заемщика руководствуются принципом — ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать половину дохода заемщика. Поэтому, возвратить лже-ипотеку и получить обратно свою недвижимость получается у очень немногих заемщиков.

Во-вторых, размер процентов по лже-ипотеке просто зашкаливает — приходилось встречать даже 1% от суммы займа в день! При этом размер рыночной цены недвижимости кредиторы по лже-ипотеке определяют по максимально пессимистической оценке.

В-третьих, кредитор в нарушение условий предварительного договора может в любой момент продать недвижимость третьему лицу. Конечно, при этом у заемщика возникает право в судебном порядке взыскивать с кредитора причиненные убытки, но если по предварительному договору заемщик кредитору ничего не уплатил, то и существенных убытков у него практически нет. И если цена по предварительному договору обратного выкупа значительно ниже реальной рыночной цены недвижимости, то кредиторы продают даже жилье с проживающими и прописанными в нем заемщиками (и покупатели находятся!). А штрафы по таким предварительным договорам либо отсутствуют либо составляют смешные суммы.

В-четвертых, кредитор может в любой момент выселить по суду заемщика из проданного жилья, если конечно договором купли-продажи или предварительным договором (это встречается) не установлено сохранение за заемщиком на определенный срок права проживания и пользования жильем, являющимся предметом лже-ипотеки. На практике я не встречал ни одного договора купли-продажи, в соответствие с которым за продавцом (т. е. заемщиком) сохранялось право проживания в жилье, в предварительных договорах такое право иногда встречается, и срок права проживания устанавливается равным сроку, в течение которого должен произойти обратный выкуп жилья.

В-пятых, заемщики по лже-ипотеке, как правило, не пользуются услугами юристов, и не знают положений статьи 429 Гражданского кодекса РФ (которые прекрасно известны кредиторам), о том, что если в течение срока действия предварительного договора основной договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне требование о заключении основного договора, действие предварительного договора прекращается автоматически, в силу прямого указания закона. В результате такого не знания, и не выполнения элементарных действий – в течение срока предварительного договора (а не после истечения этого срока!) направление кредитору заказным письмом или телеграммой требования о заключении основного договора, заемщики часто лишают себя права на обратный выкуп своего жилья.

И наконец, в-шестых, попытки в суде оспорить лже-ипотеку, как притворную сделку, увы, обречены на неудачу — судебная практика сложилась так, что добиться этого практически не возможно. Суды, не без оснований, отталкиваются от положений закона: о свободной воле сторон при заключении договора; о том, что не знание законов не является основанием для оспаривания сделки; и исходят из того, что заемщик не был лишен права получить обратно свою недвижимость, исполнив условия предварительного договора и выкупив по установленной цене недвижимость у кредитора.

На основании вышеизложенного вывод можно сделать только один — брать займы по такой «ипотеке» нельзя. Даже в критической по времени ситуации лучше просто продать свое жилье по максимальной рыночной цене со скидкой в 10-15% (тогда продать жилье и получить деньги возможно в течение 1 месяца), и выручить намного больше, чем при лже-ипотеке. Свободные же денежные средства можно положить под проценты в банк, и использовать на аренду жилья с временной регистрацией, если заемщик продает свое единственное жилье. И наконец, если заемщик действительно способен в течение 1-3 лет аккумулировать достаточно средств для возврата займа по лже-ипотеке, то он, и продав свое жилье, сможет через пару лет приобрести новую недвижимость. Разница в том, что при продаже недвижимости не только решается проблема потенциального заемщика, но и остаются свободные деньги, составляющие выгоду заемщика, тогда как при лже-ипотеке всю эту выгоду получает кредитор.

Текст статьи адвоката, заведующего АК «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Петренко А.Н., подготовленной для очередного номера журнала «Петербургский нотариус»

Источник: http://www.jurinform.ru/