Сделки с недвижимостью: проблемы безопасности

Зачастую квартира – это единственная крупная ценность, которой обладает человек. При этом у многих людей существуют различные жилищные проблемы: кто-то испытывает необходимость в большей площади и собирается обменять свою квартиру на большую с доплатой, кто-то же, наоборот, хочет переехать в меньшую. Некоторые хотят сменить район, переехать поближе к родственникам или месту работы и т.п. Подсчитано, что человек меняет место жительства в среднем раз в десять лет. Надо сказать, что с началом приватизации жилья в 1991 году возник и рынок квартир. Обмены стали совершаться намного быстрее, чем раньше, сама процедура поиска подходящих вариантов стала проще, выбор вариантов квартир, выставленных на продажу, огромен. Но наряду с множеством плюсов рынка жилья возникли и новые, невиданные ранее проблемы. Это, прежде всего, умышленное мошенничество с недвижимостью. Кроме того, многие граждане, не сведущие в юридических тонкостях, могут оказаться в неприятной ситуации иногда из-за элементарного незнания законов. Неправильное оформление документов, ущемление прав несовершеннолетних и иных социально уязвимых членов общества, несоблюдение юридических норм – все это может привести к судебным разбирательствам вплоть до расторжения договора купли-продажи квартиры.

Разумеется, отдельный человек, несведущий в вопросах недвижимости, не в состоянии предусмотреть все возможные последствия своих действий и не обладает зачастую временем и силами, необходимыми для совершения продажи или обмена своей квартиры. Поэтому и существует особая сфера услуг – риэлторские агентства. Они объединяют опытных профессионалов, юристов по жилищным вопросам и специалистов в области оформления и регистрации договоров отчуждения. В настоящее время рынок жилищных услуг оформился – основной процент сделок происходит при посредничестве крупных и средних агентств с хорошей репутацией, давно и успешно работающих с недвижимостью. Поэтому, несмотря на солидные комиссионные, зачастую взимаемые риэлторскими фирмами, обращение к их услугам приносит клиенту ряд неоспоримых преимуществ.

Итак, при выборе риэлторской фирмы следует учитывать следующие факторы:

• Опыт работы на рынке недвижимости. Если учитывать, что рынок недвижимости существует около 10 лет, то по времени работы фирмы несложно определить, насколько опытны компания и ее сотрудники.
• Наличие лицензии. Не бойтесь требовать предъявления лицензии. В настоящее время лицензии состоят из двух листов, собственно самой лицензии (указывается номер лицензии и срок действия) и приложения (указываются разрешенные виды деятельности).
• Наличие брокерской карточки у сотрудника фирмы, подписывающего договора.
• Членство в общественных риэлторских организациях. Существует несколько организаций: Российская Гильдия Риэлторов (наиболее крупная и весомая), Московская Ассоциация-Гильдия Риэлторов (региональная организация), FIABCI (Международная федерация участников рынка недвижимости), членство в которой наиболее почетно.
• Страхование профессиональной ответственности.

Кроме того, обратите внимание на помещения офиса компании, на психологическую обстановку, на обслуживание специалистами.

Обратите внимание на договор об оказании услуг. Трехсторонний договор является в настоящее время наиболее юридически грамотной формой взаимодействия риэлторской фирмы и клиента. Он подписывается агентством, продавцом и покупателем. Именно такой договор полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ. Деятельность риэлторской фирмы в этом случае абсолютно «прозрачна», т.е. не происходит утаивания суммы комиссии, что иногда встречается в недобросовестных риэлторских фирмах.

Риэлторская фирма при осуществлении рекламной кампании должна оградить клиента от нежелательных звонков и контактов, кроме того, предварительная беседа агента с потенциальными покупателями и его присутствие на просмотре позволяют уберечь клиента агентства от подозрительных или просто несерьезных визитов.

В случае, если вы занимаетесь продажей или обменом своей квартиры с помощью риэлторской фирмы, она обязательно возьмет на себя такой непростой момент, как получение или передача аванса (задатка). Необходимо пояснить, что, согласно Гражданскому кодексу, задатком принято называть вносимую за квартиру денежную сумму, которая служит подтверждением серьезности намерений покупателя. При невозможности по каким-либо причинам совершить сделку купли-продажи квартиры продавец возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере. Аванс представляет собой фактически то же самое, однако возвращается в одинарном размере. Принятие и передача денежных сумм через посредничество риэлторских фирм оформляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору, кроме того, фирма принимает на себя ответственность за возвращение аванса (задатка) в случае каких-либо осложнений. Внесение же и получение авансов (задатков) от частного лица частному лицу оформляется простыми расписками, в которых должны быть указаны Ф.И.О., паспортные данные, за какую квартиру вносится аванс, его сумма, сроки и условия возврата.

Основные сложности при проведении сделок:

• Сбор документов
• Нотариат
• Наличие субъектов сделки
• Регистрация в государственных органах

Сбор документов

При сборе документов, необходимых для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества, советуем покупателю лично присутствовать в государственных органах, а именно: РЭУ, БТИ. Эти справки могут быть получены по доверенности от собственника квартиры. При необходимости покупатель может потребовать продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Данные справки могут быть выданы только заявителю, получение их по доверенности не допускается.

Нотариат

При заключении договоров по отчуждению недвижимого имущества у нотариуса участникам сделки необходимо представить весь комплект необходимых документов. Нотариус при удостоверении договора выясняет дееспособность субъектов сделки, их желание совершить указанную сделку. За удостоверенный договор нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной отвечает перед лицом, утратившим право собственности, всем своим имуществом. В соответствии с этим, при удостоверении сделки непосредственно у нотариуса возникает необходимость проверки всех документов. Сторонам на руки выдаются удостоверенные договоры по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательной регистрации. Подлинники правоустанавливающих документов, а также согласие супругов, заявления от третьих лиц по освобождению имущества остаются у нотариуса, удостоверившего сделку. По желанию сторон нотариус может сделать копии указанных документов. При заключении нотариального договора обязательно личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц. Доверенности на заключение нотариального договора должны быть нотариально удостоверены. К нотариально заверенным доверенностям приравниваются доверенности, удостоверенные начальником мест лишения свободы, командирами воинских частей и др. согласно ст. 185 ГК РФ. Доверенности, удостоверенные начальниками следственных изоляторов, не приравниваются к нотариально удостоверенным, но в Москве существует практика и разъяснение Комитета муниципального жилья, что доверенности из следственных изоляторов принимаются как нотариусами, так и на регистрацию в регистрирующий орган. (Следует также отметить, что согласно ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут передавать имущество подопечному, за исключением передачи этого имущества в качестве дара, безвозмездного пользования). Это означает, что договор купли-продажи, мены и другие возмездные договоры не могут быть удостоверены между родителями, опекунами, попечителями и их несовершеннолетними детьми, по которым несовершеннолетние приобретают права на недвижимое имущество.

Наличие субъектов сделки

Субъектами сделки являются «ПРОДАВЦЫ» и «ПОКУПАТЕЛИ».

При заключении договоров отчуждения, независимо от того, заключается ли он в нотариальной форме или простой письменной, необходимо присутствие субъектов сделки или их доверенных лиц, с надлежаще оформленными полномочиями. Отсутствие подписи в договоре хотя бы одного субъекта свидетельствует о том, что данный договор не заключен, а, следовательно, ничтожен. Субъекты сделки должны быть правоспособны и дееспособны. В случае если какой-либо субъект сделки не дееспособен, то от его имени действует его законный представитель, опекун, попечитель, с согласия органов опеки и попечительства.