Подписка RSS

Узнайте первыми
о новых публикациях!

Подписавшихся уже:
Главная » Недвижимость » Сделки с недвижимостью: проблемы безопасности

Сделки с недвижимостью: проблемы безопасности - Страница 2

Опубликовано в разделе Недвижимость Просмотров страницы: 72
Комментариев нет (Прокомментировать)

Регистрация в государственных органах

Как уже отмечалось выше, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

  • прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
  • установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • внесение записей о правах в Единый государственный реестр прав;
  • совершение надписей на правоустанавливающих документах о произведенной регистрации и выдача удостоверений, подтверждающих такую регистрацию.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на документе.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лицами. В случае если права возникают на основании договоров, не удостоверенных нотариально, то заявление на государственную регистрацию подается от всех сторон сделки. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда. В случае если права на недвижимое имущество возникли на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, но по желанию сторон были нотариально удостоверены, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора. Вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ, подтверждающий оплату регистрации. Физическое лицо на государственную регистрацию предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, документ, удостоверяющий его личность, документ, подтверждающий полномочия действовать от имени данного юридического лица. Так же на государственную регистрацию предоставляются документы, необходимые для проведения сделок. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с перечнем и с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает прием документов на регистрацию прав.

Гарантии юридической безопасности

Юридическую безопасность при отчуждении и покупке имущества может обеспечить только тщательная проверка документов и грамотное проведение сделки. В связи с тем, что с 2000 года при утере правоустанавливающих документов выдают не их дубликаты, а выписку из реестра зарегистрированных прав, участились случаи мошенничества: выписку из зарегистрированных прав собственник квартиры или его доверенное лицо может брать из регистрирующего органа неоднократно и, соответственно, оформлять договоры по отчуждению квартиры так же неоднократно.

При сборе документов необходимо обратить внимание на наличие зарегистрированных в квартире лиц на момент отчуждения имущества и на тех лиц, которые были временно сняты с регистрационного учета в армию, места лишения свободы и др. Согласно ст. 292 ГК РФ «Члены семьи собственников, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением…» И в соответствии с этим, переход права собственности к другому лицу не является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При заключении договора отчуждения имущества в вышеуказанном случае необходимо потребовать присутствие зарегистрированных лиц с тем, чтобы они дали свое согласие на отчуждения этого имущества, в котором они проживают, с обязательством по его освобождению. Следует также учитывать положения Семейного кодекса РФ. В соответствии со ст. 25 СК РФ имущество супругов, приобретенное ими в совместном браке, является общей совместной собственностью обоих супругов, даже если один из них не принимал участия в получении доходов, а занимался, например, ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей. В таком случае при продаже имущества, приобретенного в браке (кроме случаев приватизации, наследования, дарения) требуется согласие того супруга, который собственником не является, но по закону имеет супружескую долю. Согласие супруга требуется и в случае приобретения имущества одним из супругов. В случае если при заключении сделки согласие второго супруга на отчуждение или приобретение имущества не заявлено, то такая сделка является оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке.

Перечислить все варианты гарантий юридической безопасности не представляется возможным, т.к. каждый случай заключения сделки с недвижимым имуществом индивидуален и требует индивидуального подхода и решения каждого вопроса юристом-специалистом по жилищным проблемам.

Аренда банковской ячейки является сегодня наиболее распространенной формой расчетов при купле-продаже недвижимости. И здесь встает вопрос выбора банка.

Факторов, по которым можно определить «пригодность» банка, несколько. Первое – это, разумеется, надежность самого банка, гарантия того, что в случае каких-либо собственных проблем он не пойдет на вскрытие ячеек. Вообще, деньги, лежащие в банковских ячейках, не считаются находящимися в его обороте и должны быть неприкосновенными даже в случае банкротства банка. Но все понимают, что между тем, как должно быть и как есть на самом деле, существует определенная разница. И у любого банка, невзирая на все заверения о том, что ячейка запирается на два ключа, один из которых – у клиента, техническая возможность вскрыть ячейки, конечно, есть.

Надежность банка, честно говоря, это тот аспект, который менее всего может быть проверен риэлтором. Смотрим на наличие банковской лицензии, время пребывания на рынке, отзывы о его работе.

Второй момент – надежность самого депозитария, его оборудование. Некоторые банки, к сожалению, заявляют, что у них есть депозитарий, хотя на самом деле это – всего лишь комната за железной дверью. Нормальное оборудование стоит миллионы долларов. Помимо собственно депозитария, банк должен иметь помещение для ожидания (неприятно, когда приходится ждать на улице – всякому ясно, что в очереди в банковское хранилище у каждого второго десятки тысяч долларов в сумке), комнаты и оборудование для пересчета денег, проверки подлинности купюр и т.д.

Третье – соглашения, которые банк предлагает клиентам. Обычно заключается два договора: первый – об аренде ячейки (тут все просто, в большинстве банков они практически одинаковы), второй – дополнительное соглашение, регламентирующее доступ к ячейке, различные условия этого. Приятно, когда банк предлагает разные варианты (доступ одного человека, двух, только с договором купли-продажи или еще с какими-то документами, возможность доступа доверенных лиц и т.д.) – это делает возможным заключать многоступенчатые сделки. А если еще сами эти договоры написаны понятным языком, не занимают по 15 страниц убористого текста, то все просто замечательно.

Нужно отметить, что само по себе содержание депозитария для банка невыгодно. Оборудование стоит дорого, очень солидных денег требует и обеспечение безопасности – сигнализация, охрана. А аренда ячейки стоит всего $20-30 в месяц. Поэтому банки рассматривают депозитарий либо как «гвоздику в петлице» (смотрите, мы сумели его оборудовать, значит мы солидный банк), либо специализируют депозитарий на риэлторские сделки. В этом случае основная цена ($30-70) идет уже за дополнительное соглашение, а аренда ячейки в целом будет стоить от $50 до 100.. Плюс разные дополнительные услуги – пересчет денег, проверка подлинности купюр. Стоит это 0,1-0,2% от суммы, и пользуются такими услугами около 10% клиентов. В общем, банкам уже есть за что работать.

И последнее, что необходимо сказать о соглашениях. Во всех банках в договорах есть фраза о том, что «банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов». Спорить с этим бесполезно, банки в этом вопросе занимают единую позицию.

Еще один аспект – как работает персонал банка. Служащих должно быть достаточно – чтобы клиенты не ждали их. Важно и то, как организован доступ самих сотрудников в хранилище. В некоторых банках система безопасности построена так, что войти могут только минимум два человека (менеджер и охранник), причем каждый может открыть только одну из двух дверей, ведущих в депозитарий. И еще есть журнал посещений, регистрирующий, кто и когда входил в хранилище.

И, наконец, цена за услуги. Дешевле всего обходятся банки, предлагающие минимум услуг и надежности. А при нормальных условиях нужно ориентироваться на сумму около $70.

Важный аспект, существенно влияющий на цену, – срок аренды. Здесь клиенты находятся в сложном положении. С одной стороны, Москомрегистрация уже с весны регистрирует нотариально заверенные сделки за две недели, что является мощным стимулом экономить на ячейке. С другой – в законе о регистрации говорится о сроке в месяц, так что экономия может обойтись чересчур дорого.

А что если клиент не освободит ячейку к окончанию действия договора? Сначала банк оповестит его по контактному телефону (оставленному при составлении договора аренды), затем, выждав месяц-два (если клиент объявится в это время, его ждет штраф), вскрывает ячейку в присутствии комиссии.

Денис Колокольников,
ЗАО «Агентство КОНТАКТ» — Недвижимость

Источник: http://www.bre.ru/

«»

Рекомендуем еще почитать:
Всем известно, что право собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Но, к сожалению, собрав все необходимые документы и заплатив государственную пошлину, нельзя быть уверенным, что сделку с недвижимым имуществом зарегистрируют.
Законом предусмотрены две формы оформления договоров о сделках с недвижимостью. Первый вариант – оформление договора в нотариальной конторе с последующей регистрацией сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС – прежнее ГБР)
Продажа квартиры, комнаты, дома, дачи или земельного участка, оформление документов для государственной регистрации – все эти, и многие другие сделки с недвижимостью могут потребовать от вас оформления доверенности.
Сегодня Вашему вниманию предлагается тема безопасности покупки-продажи недвижимости. В данной статье будут освещены наиболее важные аспекты безопасности проведения сделки.

Оставить комментарий:

* - поля, обязательные для заполнения.

Внимание: все комментарии проходят премодерацию.

Будьте в курсе появления новых материалов! Подпишитесь на RSS!

Подписавшихся уже !