Основные виды мошенничества на рынке жилья

В настоящей статье приведены основные схемы жилищных афер «по существу», т.е. как они фактически организуются и проводятся. Со временем часть из указанных способов мошенничества, безусловно, утратит свою актуальность, особенно с развитием системы регистрации прав на недвижимость и повышением уровня профессиональной подготовки риэлтеров, в первую очередь юридических отделов и служб безопасности агентств недвижимости. Естественно, творческая мысль аферистов тоже не стоит на месте — будут изобретаться и проводиться более изощренные и совершенные схемы обмана «клиентов». Итак, перейдем к рассмотрению основных видов мошенничеств с недвижимым имуществом, с которыми можно столкнуться на сегодняшний день.

Продажа или аренда чужой жилплощади

Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат, а настоящие владельцы об этом ничего не знают. Основными разновидностями подобных действий являются:

а) Аренда с последующей продажей. Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из членов преступной группы выдает себя за собственника, и на объект рано или поздно находятся покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение авансов с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются.

б) Продажа объекта по дубликатам документов. Мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлтерской фирмы. Завладев паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство. В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев.

в) Продажа неприватизированных квартир. По газетным объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье, либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев.

г) Мнимая смерть владельца или лжезавещание. Одно из «изобретений» аферистов при продаже чужой жилплощади — фабрикация фальшивых свидетельств о смерти живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру аферистам. После этого мошенники купили у своих коллег бланк свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры, которое через полгода было получено. После аферисты продали жилплощадь. Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад и узнал, что уже давно умер.

Многократная продажа или аренда

В этом случае аферист продает или сдает один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех деньги. Технология совершения этого мошенничества аналогична предыдущей схеме: получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости часто вступает в преступный сговор с мошенниками, а в дальнейшем изображает себя потерпевшим, что очень трудно доказать.

Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:

а) Сделки на рынке новостроек. Особенностью рынка новостроек является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие от ее имени) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят Госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест.

К тому же жилье предлагается не по традиционным почтовым, а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартал 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых — это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир.

б) Многократная продажа на «вторичном» рынке. Как было указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане-собственники объектов.

Сделки с «паленой» жилплощадью

Покупателю предлагают «паленые» объекты — квартиры, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия. В таких случаях с «продавцом» обычно работает оргпреступная группировка.

В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю — сначала «паленая» недвижимость проходит «отмывку». Объект переоформляется на «добросовестного приобретателя», т.е. «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с мошенниками. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

Сделки с «юридически грязной» недвижимостью

Под термином «грязные», в отличие от «паленых», мошенники подразумевают объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенными государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, ущемление прав несовершеннолетних). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «снимаются» через суд).

Иногда к мошенникам обращаются «загнанные в угол» собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников «в долю», чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: аферисты скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями.